Черную" схему, как заработать при продаже комнат в коммунальных квартирах, придумали столичные риелторы. Они пользуются тем, что взаимоотношения между соседями в коммуналках часто натянутые, и, как результат, владельцы комнат, решив продать свою недвижимость, не стремятся продать ее именно своим соседям, хоть так и велит закон.
Риелторы придумали схему, как нажиться на собственниках коммунальных квартир, желающих купить комнату соседа.

Домохозяйке Светлане Максимовой 43 года, она мать двоих разнополых детей - 13 лет девочке и 7 мальчику. Муж - полковник российской армии, причем служит в центральном аппарате военного ведомства. В начале 2000-х Светлана и ее муж служили в Чечне, он - военным корреспондентом, она - фотографом. Там и познакомились. По возвращению в Москву им дали служебное жилье в старом доме, но в самом центре Москвы. Военное ведомство выделило им 2 комнаты в трехкомнатной коммунальной квартире. Впоследствии семья Максимовых оформила эти комнаты в собственность, разделив право на троих - мужа, жену и их дочь. Каждому досталось по 1/3 в обеих комнатах.

Третья комната принадлежала пожилому профессору одного из столичных университетов Владимиру Барсукову. Но он никогда там не жил. Какое-то время проживал его племянник, потом комната пустовала. Максимовы понимали, что когда-нибудь он продаст свою комнату, поэтому копили деньги. В центре Москвы рыночная стоимость подобной комнаты составляет около 4 млн. рублей. Необходимые деньги собрали, но владелец комнаты то соглашался, то передумывал продавать ее.

Каждое лето семья Максимовых уезжает к родне на юг России. К слову, сосед об этом был прекрасно осведомлен. Так произошло и летом 2016 года. А 30 ноября 2016 года на пороге их квартиры появился некий Александр Минин, как впоследствии, выяснилось, ранее уже выкупавший комнаты в коммуналках и перепродававший их дороже. Он предоставил все документы на комнату, пояснив, что сделка по купле-продаже прошла накануне. Тут же возник вопрос, почему комната не была предложена соседям, как велит закон.

Петербурженка попросила "РГ" спасти ее квартиру от "серых" риелторов

Стоит напомнить, что, согласно статье 250 Гражданского кодекса, при продаже доли в праве общей собственности остальные совладельцы имеют преимущественное право ее покупки. Уточняется, что по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Проще говоря, решивший продать комнату должен прийти к своему соседу и предложить ему купить свою недвижимость в первую очередь. Если соседей много, то владелец комнаты должен предложить всем, а если захотят вдруг все приобрести его комнату, тогда уже волен выбирать среди них. В противном случае, если комната продана посторонним, у любого из совладельцев есть 3 месяца на оспаривание сделки купли-продажи в суде. Если сосед не был уведомлен положенным образом, или комната была продана не за ту сумму, за которую предлагалась соседям, суд должен перевести право приобретения недвижимости на обратившегося в суд с иском соседа.

Новый жилец рассказал Максимовым, что предыдущий владелец направил через нотариуса письмо еще летом. И 17 июля 2016 года, говорится в подписанном нотариусом документе, оно было вручено отцу Н. Максимовой (дочь Светланы Максимовой) некоему гражданину Петрову. Вот только отец Н. Максимовой имеет такую же фамилию, как у дочки, и никогда Петровым не был. То есть, кому было вручено это письмо, если вообще отправлялось, неизвестно.

Более того сумма в договоре купли-продажи комнаты прописана 4 млн. 500 тысяч рублей. Корреспондент "Российской газеты" связывался с профессором Барсуковым, и он подтвердил, что продал комнату не за 4,5 млн, а "гораздо дешевле" (имеется диктофонная запись). Такую схему ему посоветовали риелторы.

"РГ" удалось выяснить в риелторском агентстве, что комната была продана за 4 млн. 100 тысяч, но в эту сумму входил и гонорар риелторам - около 200 тысяч рублей. То есть, хозяин выручил за свою недвижимость около 3,9 млн. рублей.

Стоимость же комнаты в договоре купли-продажи до 4,5 млн. рублей завышена была намеренно. Дело в том, что, если суд обяжет перевести право собственности на соседей, то им придется заплатить новому соседу 4,5 млн, тогда как купил он комнату за 4,1 млн. руб. То есть за несколько месяцев он, не напрягаясь, заработает 400 тысяч рублей.

Квартиры одиноких стариков предложили продавать только через нотариуса

Светлана Максимова отправилась в Таганский суд. Кроме доказательств - билеты РЖД, доказывающие отсутствие в Москве в июле 2016 года, ошибочное уведомление нотариуса и соглашение о цене, где черным по-белому прописана стоимость комнаты 4,1 млн. руб. - на стороне истицы была и не раз озвученная позиция московских властей о необходимости избавления от коммуналок. Но судья Лилия Артемкина решила по-своему. 3 октября она отказала Максимовой в переводе права приобретения собственности на нее.

Доводы судьи, если упрощенно, звучали так - нотариус не ошибается, если написал так, значит так и есть. Во-вторых, по ее словам, есть только один документ - договор купли-продажи, а в нем указана цена в 4,5 млн руб, значит, по закону, за столько она и была продана. И, наконец, по мнению судьи Артемкиной, 250-я статья Гражданского кодекса обязывает не сообщить соседям о намерении продать свою комнату, а лишь отправить письменное уведомление. Что же касается профессора Барсукова, который признался, что продал комнату не за 4,5 млн рублей, то он просто не пришёл в суд, прислав вместо себя адвоката, который в свою очередь сознаваться ни в чем не стал.

Казалось бы, у Светланы Максимовой после проигрыша в суде остался один выход - идти к Минину и упрашивать его продать комнату себе. К слову, ранее он совсем не исключал такой вариант, даже озвучивал сумму в 4,8 млн руб. Вот только узнав о подаче иска в суд, он тут же продал эту комнату еще раз. На этот раз он как положено предложил Максимовым купить ее у него, но цену заломил уже в 5 млн. 250 тысяч. Максимовы, естественно, отказались, рассчитывая на благоразумие суда в дальнейшем.
Нетрудно догадаться, что комнату за такую цену Минин продать никак не мог. Он просто еще раз провернул тот же самый трюк. В договоре прописали 5 млн. 250 тысяч, а реально продал опять за 4 млн. 100 тысяч рублей. В редакции имеется расписка между продавцом и покупателем на сумму в 61 тысячу евро.

Новый владелец комнаты, явившись, с порога предложил Максимовым купить ее у него. Только теперь цена составила уже 6 млн. рублей. "Я вижу здесь состав преступления, предусмотренного статьёй Уголовного кодекса о мошенничестве, - прокомментировал "РГ" адвокат Игорь Кустов. - Цена в договоре купли-продажи, особенно наглядно во втором случае, когда владелец спешно перепродал комнату, была искусственно завышена с намерением продать недвижимость впоследствии дороже. Узнав о желании Максимовой приобрести эту комнату, предполагаю, они и применили, эту мошенническую схему".

Верховный суд защитил права граждан при покупке недвижимости

Эксперт считает, что в ситуации должен разбираться не суд, а сотрудники управления экономической безопасности и противодействия коррупции столичной полиции либо Следственного комитета России. "Раз есть диктофонная запись и другие доказательства, действительно, следует идти и писать заявление в правоохранительные органы, - сказал "Российской газете" председатель Общественного совета при МВД России Анатолий Кучерена. - И они уже путем опросов, допросов, других следственных мероприятий должны выяснить, был ли сговор с целью мошеннических действий".

В настоящее время Максимовы подали апелляционную жалобу на вынесенное решение. На вмешательство правоохранительных органов семья рассчитывает после этой публикации. "Учитывая широко сложившуюся практику Мосгорсуда по рассматриваемой категории дел, шансы на то, что апелляционная инстанция отменит спорное решение, достаточно велики, - считает ознакомившийся с материалами дела адвокат бюро "Деловой фарватер" Антон Соничев. - Прежде всего, необходимо исходить из того, что сособственники коммунальной квартиры не получили письменного уведомления о предстоящей продаже комнаты по адресу своего проживания, в то время как статья 165.1 Гражданского кодекса РФ обязывает направлять уведомление о продаже недвижимости, являющееся юридически-значимым сообщением, непосредственно адресату такого лица или же его законному представителю".

Прописывая в договоре купли-продажи завышенную стоимость комнаты, риелторы обходят требование закона

Исходя из приведенной нормы, по словам адвоката, на продавце лежала обязанность уведомить Максимовых о намерении продать долю в квартире и именно на него законом возложено бремя доказывания исполнения такого требования. "Способ извещения считается надлежащим при извещении по месту жительства гражданина. Направление извещения постороннему лицу не по месту жительства совладельцев недвижимости к категории надлежащего отнести нельзя. Указанное извещение Максимовы не получили по не зависящим от них обстоятельствам вследствие ненадлежащего исполнения продавцом обязанности по извещению. В данном конкретном случае Таганский районный суд неправильно истолковал закон, что является в силу ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке", - считает эксперт. По его словам, тому есть примеры - судебные акты, принятые по аналогичным делам со схожими обстоятельствами дела Московским городским судом.

"Российская газета" продолжит следить за развитием этой ситуации.